一、項目建設進度情況分析
南京國際商城項目工程施工包括前后兩期,項目總建設期為5.5年,合計66個月,工期從2001年11月開始,至2007年5月底結束。其中一期工程為南北塔樓以及裙樓建設,總建筑面積為213,617平方米,工期預計為36個月,2001年11月動工至2004年10月結束;其中一期工程靜態投資為119046萬元。
(1)一期工程投資情況如下:
A.土地費用:16800萬元
B.工程費用:79569萬元
C.其他費用:17008萬元
D.不可預見費(5%):5669萬元
E.總投資:119046萬元(折合單位成本5573元/㎡)
需要說明的是,在預計南京國際商城項目投資時考慮的是靜態因素,不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。
(1)南京國際集團的資金投入計劃
公司自籌資金及工程總包單位融資,完成進度至裙樓結構四層頂,約1.5億元;
以項目在建工程抵押形式向銀行申請建設資金貸款約2億元;
工程進度至±0時開始預售,以建設期銷售回籠資金(依據美聯物業銷售計劃及綜合市場各種潛在因素)約為6億元;
資金缺口部分或采用公司股東擴股增資或引進戰略投資者或其他投資者籌措資金。
(2)一期工程建成后收益預測
南京國際商城項目自進入正負零時期,開始進行相關樓盤的預租、預售,這就意味著項目啟動后便會有現金流入。
(3)實施銷售依據
南京國際商城各功能部分的出租、出售價格的取值參照南京市目前同類物業出售、出租水準而定;出租率的取定:基本上按照第一、第二年以70-80%的比例,正常經營年按90%的比例取定;商場、公寓式酒店按照建設期第二年預售50%、第三年預售30%、經營期第一年銷售20%的比例,而住宅分別按照30%、50%、20%的比例出售;各種稅費按國家標準計取;折舊年限取土地費用為50年,前期及配套費用、業主開辦費、室內裝飾、不可預見費及建設期利息折舊年限為5年,房屋建筑折舊年限為30年,設備、安裝為10年,均采用分大類直線折舊;出租物業經營成本按租金收入的10%計取;15%銷售商場,85%出租;100%出租辦公樓;公寓式酒店、北塔住宅均100%銷售。
為了進一步說明南京國際商城項目的投資收益的穩定可靠性,本分析報告以物業銷售價格、出租價格、租售比率、總投資以及商場物業出租的出租率等作為敏感性因子,對南京國際商城項目各有關收益指標進行了單因子敏感性分析。上述有關敏感性因子,價格因子的變化相對是敏感的,尤其是商場、辦公樓的租售價格更容易受到外界因素的影響并發生較大幅度的變動,從而影響南京國際商場的總體銷售收入、內部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項目有關收益指標的敏感性測算結果看,該項目抗風險能力相對較強,各影響因素的變動對收益凈現值、內部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下,一期工程竣工后連續經營20年的稅后利潤總值有709846萬元,內部收益率高達21%,凈現值為165437萬元。
二、南京國際商城項目投資收益指標分析
根據對一期工程項目開工后23年內收支稅利、現金流量以及凈現值的預測,南京國際商城項目一期工程未來財務指標的狀況良好,具有較好的投資價值。一期工程從第二年開始每年都有正的利潤,除第2年稅后利潤不足5000萬元外,第3年至第23年各年稅后利潤均高于2億元,從變化趨勢看,一期工程稅后利潤從第5年開始呈現出逐年增長的趨勢;項目凈現金流量前3年由于處于投入建設期出現負凈現金流外,其它各年度均有正的凈現金流,其中第4年始凈現金流量從2.3億元逐年遞增。這些數據均反映出南京國際商城項目較好的投資收益。
通過動態財務分析預測可知項目一期工程的主要財務測算指標如下:
投資回收期:3.64年(不含建設期)
內部收益率:23.19%
凈現值:178818萬元
三、項目投資價值判斷
通過對南京國際商城項目的投資規模、收益預測、投資回收期及市場需求狀況等方面的審慎分析,不管是從長期發展看,還是從短期收益看,南京國際商城項目具有很好的投資價值。同時,從該項目的機會效應看,已被南京市政府列為“十五”城建重點建設工程,將作為南京市地標性建筑物,該項目也具有較好的社會投資價值,有助于提升投資者的形象與地位,具有良好的品牌效應。
「標簽: 項目分析報告」
