一、合肥市房地產發展現狀
1、房地產市場迅猛發展
據統計,2004年該市共完成房地產開發投資133.23億元,其中住宅投資額104.62億元,同比分別增長了39.86%和50.51%;施工面積1414.97萬平方米,其中住宅1106.59萬平方米,同比分別增長了32.03%和33.34%;新開工面積710.95萬平方米,其中住宅555.75萬平方米,同比分別增長了19.02%和18.28%;竣工面積566.39萬平方米,其中住宅464.99萬平方米,同比分別增長了53.33%和59.25%;2005年1-2月在城鎮以上投資額中房地產完成投資19.24億元,增長45.9%。
與2003年同期相比,投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距,說明中央宏觀調控措施的實施,對房地產投資膨脹勢頭已得到有效遏制,合肥市住宅建設與房地產開發市場繼續持續快速健康發展的良好態勢。
2、合肥市房價一路走高
目前合肥市商品住房預售均價(不含三縣)為2722元/平方米。而據同一部門的信息,2004年6月份,合肥商品住房預售均價僅為每平方米2450元左右。從數字來看,雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元,但由于房價上漲速度較快,居民感到難以承受。這一上漲勢頭在2004年8月份以后開始趨于平緩。
據悉,2005年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%;3000-4000元/平方米的約占52%;2000元/平方米左右的占8%。從售價上看,2000-3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大,3000-3500元的也有大幅增長,單套40萬元的住宅銷售增長迅速,占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟,購房者已不僅只看房屋本身,而更注重整個小區環境及附屬設施、交通因素;此外,伴隨房地產投資的進一步升溫,住宅投資已成為居民投資置業的新趨向。
3、商品房總體上供小于求
據合肥市房產局相關人士介紹,2004年,合肥房價上漲的因素很多,諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加,住宅小區總體建設品質的提升、投資成本的增加等,都影響了房價的上揚。同時,購買力的增加和市場供求量不符,也導致了房價上漲,而目前合肥市的商品房總體上呈現供小于求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化進程的加快,據統計當發展中國家人均GDP達1000美元,城鎮化率達30%時,城鎮化將進入快速發展期。目前中國的城市化已處于快速發展階段。人均建設用地115平方米,城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬,城市用地約170平方公里,城鎮化水平在45%左右。
4、賣方市場漸變買方市場
在2004年國慶節期間舉辦的合肥房展會上,上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產等發達地區的知名開發企業和專業顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰,顯示出良好的市場操作能力。外來開發企業的大量涌入對合肥房地產市場產生了較大影響,不僅為自身發展創造了機遇,也提升了合肥房地產的開發水平和營銷理念,推動了合肥的城市建設:大大提高了合肥樓盤的品質和銷售速度,帶動二手房市場快速發展,加快合肥房地產市場的市場化進程,更新合肥本地消費者的投資置業觀念,促使合肥房地產市場重新洗牌,部分開發水平低的企業逐步退出市場。不難看出,引入專業化、職業化、細分化、周期性的市場概念,注重團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等先進理念,并借鑒發達城市已經運作成熟的經營管理、營銷手段,對合肥房地產市場發展十分重要。
二、合肥市場潛力購房消費者特征分析
消費者是房地產住宅市場的主導力量,然而消費者的住房需求在一定時期內隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現不同的特點與趨勢。
1、購房需求更旺,購房群體更年輕
按照中等發達國家水平,在人均使用面積達到30平方米之前,住房需求會持續旺盛。目前,合肥市城鎮居民人均使用面積為18.12平方米,市場需求仍有強大的增長后勁。本次調查結果顯示:2005年初有70.12%的合肥居民打算在近兩年購房,購房意向較2002年上升18.7%。而且在打算購房的人群中,23歲-39歲的占85%,比2002年提高了16.9%,其中購房主力群體這兩年發生了顯著變化,2002年消費意向最強的群體是30-39歲者,占被調查總體的37.7%,而2004年主力消費者年齡下移,為23-29歲,占被調查總體的比例為47.8%。
2、不同年齡消費者購房意向分布
購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產市場產生什么樣的影響呢?研究分析2004年住房消費市場在以下方面發生了變化:
一是低齡化群體需求上升,表明2004年的戶型主流應該以經濟型戶型(包括部分小戶型)為主,從供求關系的角度來講,中低檔市場還有一定的成長機會和空間;
二是2004年中檔定位的項目已更加艱難,總體的市場需求將進一步萎縮,房地產市場屬于典型的梯級消費市場,最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層,然后是中產階層(社會中堅力量),從以上的數據來看,目前市場中堅力量處于萎縮狀態,這主要和開發商過度耗費需求資源有關;
三是由于年輕消費者購房意向相對強烈,而年輕人求新求變更偏好高層建筑,2004年高層、小高層需求略有上升;
四是2004年高檔市場基本上維持原有的發展狀態,從需求上講,沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看,2004年的合肥房地產市場的總體趨勢是:低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。
三、合肥土地市場發展
自2004年以來,安徽省的土地開發與購置、房地產投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等,一直處于中部地區之首或前列,而作為省會城市的合肥,又占到了安徽省的1/3。2004年合肥市出售四類經營性用地7000余畝,供應總價達65億元,政府直接受益近30億元,更是座上中部地區省會城市的“頭把交椅”,在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗,成交面積約5990.8畝,較上年增長11.5%,成交僅額約415867.1萬元。(注:以上數據為2004年度主要上市交易土地使用權項目,不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目)
按區域劃分,2004年合肥市成交地塊位置都比較集中,其中蜀山區成交地塊最多共32宗,成交面積約2480.7畝,成交金額187537.7萬元。其次為龍陽區成交14宗,成交面積約933.1畝,成交金額71764.4萬元。瑤海區成交11宗,成交面積約367.8畝,成交金額約13961.7萬元。
土地資源是國民經濟發展的基礎,政府只有掌握了足夠的土地儲備量,才能保障城市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權,從而解決土地市場混亂無序的狀態,遏制土地隱形市場,防止土地市場大起大落,促進房地產市場穩定健康發展,保障國民經濟的可持續發展。2004年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里范圍內四類經營性用地上市計劃為7300畝,土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區位供地,在盤活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。
四、未來合肥樓盤的發展趨勢
1),小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優勢,比多層住宅節約用地,又比高層住宅節省成本和造價,人文環境和整體環境均比高層住宅好。
2),適當發展聯體別墅區。開發區遠離市區,自然條件和地理環境都比城區優越,適宜發展高檔住宅區,這既可滿足社會需求,又符合發展需要。
3),中小戶型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多,以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現,中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選,而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑,這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發揮舉足輕重的作用。
4),居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質量的提高。面積不一定很大,但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以后改造留有余地;要有良好的廚衛及空調設備,并具有一定的實用性和耐用性,任何年齡均可居住;在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破,以提高居住質量。
5),住宅科技含量要提高。要推廣環保技術,使用無毒、無污染,節能型的綠色新材料;要實行分質供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統;實行三表自動收費、門禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動報警的智能系統;要運用生態技術,力求節約能源、減少污染。達到提高質量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環境的目標,促進人與環境的和諧發展。
「標簽: 房地產市場調研報告」
