無形資產(chǎn)是指不具備實物形態(tài)，而以某種特殊權(quán)利、技術(shù)、知識、素質(zhì)、信譽(yù)等價值形態(tài)存在于企業(yè)并對企業(yè)長期發(fā)揮作用的非貨幣性長期資產(chǎn)。無形資產(chǎn)按其能否辨認(rèn)，分為可辨認(rèn)無形資產(chǎn)和不可辨認(rèn)無形資產(chǎn)。可辨認(rèn)無形資產(chǎn)包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、租賃權(quán)、土地使用權(quán)等。不可辨認(rèn)無形資產(chǎn)是指商譽(yù)。

無形資產(chǎn)也叫無形的固定資產(chǎn)，它與有形的固定資產(chǎn)有著許多共同的屬性。

1、它們都是具有一年以上使用期的長期使用的資產(chǎn)，它們的價值轉(zhuǎn)移都不是一次性的，而是逐步通過產(chǎn)品價值的補(bǔ)償加以回收。

2、它們都是為企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營服務(wù)，在有效的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)由企業(yè)所控制和利用，為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。它們都具有價值和使用價值，都可用以投資和轉(zhuǎn)讓。

3、它們大多要隨著技術(shù)進(jìn)步而發(fā)生無形損耗。

但是，無形資產(chǎn)又與有形的固定資產(chǎn)不同，具有如下的特征：

1、無形資產(chǎn)沒有獨立實體，它要依賴實體而存在。例如土地使用權(quán)要依賴土地而存在;商譽(yù)內(nèi)含于企業(yè)整體資產(chǎn)的組合之中;專利權(quán)要通過配方、工藝或生產(chǎn)線來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)，等等。因此，無形資產(chǎn)的使用價值是間接的，要依賴于一定物質(zhì)條件才能實現(xiàn)。沒有依托的實體，無形資產(chǎn)便成為空中樓閣。

2、無形資產(chǎn)的價格，具有高度的不確定性。企業(yè)的無形資產(chǎn)，有些是經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)授予的或決定的，例如專利權(quán)、土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)等;有些是企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的結(jié)果，如商譽(yù)、非專利技術(shù)等。這些無形資產(chǎn)是由所有權(quán)人所獨占使用，并借助于法律或人為地防止非所有權(quán)人取得和使用，顯然具有壟斷的性質(zhì)。這種壟斷性使有些無形資產(chǎn)的價格是由所有權(quán)人在沒有競爭對手的情況下決定的，往往背離其價值。同時，無形資產(chǎn)的有效期要受技術(shù)進(jìn)步和市場的不確定性的影響，使其有效期及有效期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益很難準(zhǔn)確確定，這就使得無形資產(chǎn)的價格具有高度的不確定性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的無形資產(chǎn)，主要有專利權(quán)、非專利技術(shù)、租賃權(quán)、商標(biāo)權(quán)、商譽(yù)和土地使用權(quán)等。

1、專利權(quán)

專利權(quán)是國家專利機(jī)關(guān)根據(jù)發(fā)明人的申請，經(jīng)審查認(rèn)為其發(fā)明創(chuàng)造符合法律規(guī)定，授予發(fā)明人于一定期限內(nèi)制造或?qū)Ｙu其發(fā)明創(chuàng)造成果的一種特有權(quán)利。任何單位或個人，未經(jīng)專利權(quán)人許可，均不得制造或出賣其專利。專利權(quán)可以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)或使用權(quán)。專利權(quán)作為技術(shù)成果，既有價值，又有使用價值，根據(jù)價值和使用價值確定價格。

2、非專利技術(shù)

非專利技術(shù)是指不為外界所知的技術(shù)知識，如獨立的設(shè)計、造型、配方、生產(chǎn)工藝等工藝訣竅、技術(shù)秘密以及經(jīng)營管理知識經(jīng)驗等。它沒有在專利機(jī)關(guān)登記注冊，依靠保密手段進(jìn)行壟斷。因此，它不受法律保護(hù)，也沒有有效期，只要不泄露，并有經(jīng)濟(jì)效益，即可有效地使用并可有償轉(zhuǎn)讓。

3、租賃權(quán)

租賃權(quán)是承租人在給予出租人一定報酬的條件下，占有和使用租賃財產(chǎn)的權(quán)利。這種財產(chǎn)使用權(quán)，在雙方約定的期限內(nèi)有效。

4、商標(biāo)權(quán)

商標(biāo)是指用各種文字或圖案標(biāo)注在商品上的標(biāo)記。商標(biāo)應(yīng)向商標(biāo)機(jī)關(guān)申請注冊，以取得專用權(quán)。商標(biāo)權(quán)具有壟斷性和時間性，但期滿后可申請延續(xù)使用，因此也可以說是無限期的。商標(biāo)權(quán)在一定程度上起到維護(hù)企業(yè)使用商標(biāo)的作用，能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。商標(biāo)可作為商品轉(zhuǎn)讓。

5、商譽(yù)

商譽(yù)是指企業(yè)在其有形資產(chǎn)上能獲得高于正常投資收益率能力所形成的價值。它是由于企業(yè)所處地理位置優(yōu)越，或開發(fā)經(jīng)營出色、開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量高或歷史悠久，信譽(yù)卓著等綜合因素，使開發(fā)經(jīng)營特別興旺，與同行業(yè)其他企業(yè)比較，可獲得超額利潤而形成的價值。

6、土地使用權(quán)

土地使用權(quán)是按照國家或地方土地管理部門的規(guī)定，企業(yè)批租或轉(zhuǎn)租土地，一次支付出讓金或轉(zhuǎn)讓金后向土地管理部門登記而獲得使用土地的權(quán)利。土地使用權(quán)可作為商品轉(zhuǎn)讓或投資。但企業(yè)能作為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)，僅指企業(yè)為自己建造辦公用房、職工宿舍等而支付的土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金。至于為房地產(chǎn)開發(fā)而獲得的土地使用權(quán)所支付的土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金，應(yīng)作為生產(chǎn)費用列入開發(fā)成本，不得作為企業(yè)的無形資產(chǎn)。