內容摘要：在會計學中，不動產房屋、建筑物屬于資產中的固定資產，可是我們知道，資產的特征之一是能帶來“未來經濟利益”，也就是說，房屋、建筑物只有在能帶來“未來經濟利益”的條件下，才有可能成為企業的資產，但是也可能會成為企業的或有資產，或者是負債。
關鍵詞：資產，固定資產，負債、或有資產、未來經濟利益、不良債權、機會損失。
前不久，美國著名投資家—羅伯特。T.清崎寫了一本書《窮爸爸、富爸爸》，在這本書中，作者提出了許多令人深思的觀點，其中之一就是：房子不是一項資產而是一項負債。
從會計的角度來看，這一觀點似乎不正確，因為我們所接受的會計知識已在我們意識中形成，房屋是資產中的固定資產，那么房屋究竟是資產？還是負債？
一、資產的含義及特征：
（一）資產的定義：
資產是指過去的交易或事項形成并由企業擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益。
（二）資產的特征：
1、資產能夠直接或間接的給企業帶來經濟利益。
所謂經濟利益，是指直接或間接的流入企業的現金或現金等價物，資產之所以成為資產，就在于其能夠為企業帶來經濟利益，如果某項目不能給企業帶來經濟利益，那么就不能確認為企業的資產。
2、資產是為企業所擁有的，或者即使不為企業所擁有也是企業所控制的。
企業擁有資產，就能夠排他性地從資產中獲取經濟利益，有些資產雖然不為企業所擁有，但是企業能夠支配這些資產風險利益，因此同樣能夠排他性地從資產中獲取經濟利益，如果企業不能擁有或控制資產所能帶來的經濟利益，那么就不能作為企業的資產。
3、資產是由過去的交易或事項形成的。
資產必須是現實的資產，而不能是預期的資產，只有過去發生的交易或事項才能增加或減少企業的資產，而不能根據談判中的交易或計劃中的經濟業務來確認資產。
二、固定資產的定義及范疇（一）固定資產是指具有以下特征的有形資產。
（1）為生產產品、提供勞務，出租或經營管理而持有。
（2）使用年限超過一年。
（3）單位價值較高。
由于企業的經營內容，經營規模等各不相同，固定資產的標準也不可能強求絕對一致。
（二）固定資產的范疇固定資產大體可分為動產和不動產，其中不動產包括房屋、土地、建筑物等土地上的附屬物。
由上述分析可知，房屋只要復核以上特征便認可為企業的固定資產，那么為什么在《窮爸爸，富爸爸》中，作者一再強調：房屋是負債？要弄清這個問題，我們由必要對負債作一下了解。
三、負債的定義及特征。
（一）負債的定義負債，是指過去的交易或事項形成的現實義務，履行該義務預期會導致經濟利益流出企業。
（二）負債的特征：
1、負債的清償預期會導致經濟利益流出企業。
對此，企業不能或很少可以回避，如果企業能夠回避，則不能確認為企業的負債。
2、負債是由過去的交易或事項形成的只有過去一經發生的交易或事項才能增加或減少企業的負債，而不能根據談判中的交易或事項或計劃中的經濟業務來確認負債。
由以上分析可知，房屋、建筑物只有在導致企業發生經濟利益的流出時，才可確認為負債，可是在會計中，這種情況似乎沒有發生過，可是為什么羅伯特。T.清崎還一再強調：房屋是負債，并得到大多數人的認可呢？
房屋、建筑物是固定資產還是負債，為澄清這一問題，我們從一下兩種情況進行分析：
（1）用自有貨幣購建的房屋、建筑物：
企業用自己存入銀行的貨幣資金購建的房屋、建筑物等為企業所擁有的現實的資產并且符合固定資產的特征，那么企業自建的房屋、建筑物能否給企業帶來未來收益呢？
1、確定能帶來“未來經濟利益”
首先需要明確“未來經濟利益”的涵義，從字面上看，“未來”是時間上相對于現在而言的，指以后，將來：“未來經濟利益”可以理解為：因為過去或現在的某一行為而帶來的、在以后才能夠實現的、比行為本身所耗成本費用大的那部分經濟利益，也即從貨幣量上看，遵循幣值穩定的前提，企業未來實際擁有的要比現在擁有的多，也就是帶來增值。
若企業用自有資金購建的房屋、建筑物能帶來未來經濟利益，即增值時，那么房屋、建筑物則為企業的固定資產，反之，若不能確定能否帶來經濟利益，是否就該定性為負債呢？
2、不能確定能否帶來“未來經濟利益”
因為市場上風險的存在，“未來經濟利益”或有或無，或大或小，不宜事先確定，即“未來經濟利益”具有很大的不確定性。
筆者認為，若“基本確定”，能帶來“未來經濟利益”，則確認為固定資產；若其確定發生的概率介于95%與50%（不包括50%）之間，則我們應稱其為或有固定資產或為或有資產，若其發生的概率小于、等于50%，則我們應稱其為負債。原因是：
（1）我們知道，企業投資于房屋、建筑物時，會造成一定的機會損失，即會失去用其他資產增值的機會，當然，若投資的房屋、建筑物能確定帶來“未來經濟利益”則不會存在這些“機會損失”。
（2）為房屋、建筑物發生的環境方面的額外支出或因環境問題而導致房屋、建筑物使用年限的減少，如由于國家的禁令而提前報廢的房屋、建筑物等，若“未來經濟利益”發生的概率小于等于50%，而現在又發生了經濟利益的流出，我們稱其為負債。
（3）只要有房產、就要交納房產稅，所謂房產，是指有屋面或圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。從此可知，房屋、建筑物都屬于房產，都要交房產稅，并且房產稅是依照房產原值一次減除10% 30%后的余額值計算交納的，若“未來經濟利益”發生的概率小于50%，并且每年還要發生的房產稅的支出，即只有現在經濟利益的流出，沒有經濟利益的流入，或經濟利益的流出大于經濟利益的流入，則我們稱其為負債。
（二）企業貸款購建的房屋、建筑物：
企業貸款形成一項負債，但企業購建的房屋、建筑物也并非為企業現時擁有，因為我們知道：企業貸款，銀行要“雙保”，即要產權抵押貸款并有第三方的擔保，抵押物可為動產或不動產，不動產必須以產權為抵押物。
1、企業貸款購建的房屋、建筑物確定能帶來“未來經濟利益”
若能“基本確定，能帶來未來經濟利益，也不能就此肯定，此為固定資產。
（1）若在房屋、建筑物有效使用年限內帶來的“未來經濟利益小于、等于貸款+利息，則我們稱其為負債，因為除了每年企業要歸還貸款和利息外，企業還要支付環境費，房產稅等費用以及一些機會損失等。
（2）若在房屋、建筑物有效使用年限內帶來的“未來經濟利益”大于“貸款+利息”，但不能確定是否還大于環境費，房產稅，機會損失等支出，則我們就把其確定為或有資產。
（3）若在房屋、建筑物有效使用年限內，帶來的“未來經濟利益”大于“貸款+利息”并能確定其也大于房產稅、環境費、機會損失等支出，則可確定為固定資產。
2、不能確定能否帶來“未來經濟利益”。
（1）若房屋、建筑物能帶來“未來經濟利益”發生的概率介于95%至50%之間，其不確定性很大，所以即使前者大于后者，并且也大于房產稅、環境費、機會損失支出，也不可確定為固定資產，只能稱其為或有資產。
（2）若房屋、建筑物能帶來“未來經濟利益”發生的概率小于50%，則無論是“未來經濟利益”大于、等于還是小于“貸款+利息”，都應稱其為負債。
此外，在企業與銀行的貸款合同期，由于企業方面發生一些變化，導致收入的減少，費用支出的增加等，因此企業就會有可能因無力按期償還債務，而放棄房產的權利，那么此時，根本就無“未來經濟利益”而言，相反還要支出一筆財務費用，購建前期的各項費用開支以及一些機會損失等。
同樣情況下還有在貸款合同期，由于市場上房地產價下跌，以至借款人所未償還的房產抵押貸款債務高于其抵押物（房屋）本身的現有市場價格，無論將來能否帶來“未來經濟利益”，現在就可預見未來貸款支出遠遠高于“未來經濟利益”，此外，還有企業在還債期內，可能會遭受一些意外災害，現在所創造的收益還抵不過貸款和利息。
有人會說，企業的錢和銀行的錢都是由國家來共同掌握，只不過是一件衣服上兩個口袋的錢罷了，確實，以前銀行與國有企業之間的信用關系被扭曲為資金供給關系，根本不考慮貸款的歸還問題和效益問題，銀行的巨額不良債權和國有企業的巨額不良債務，可以說是一個問題的兩個方面，據統計1996 1997年初，在我國32.2萬戶預算內國有企業的7.29萬億資產中，負債為5.18萬億元，資本金僅為2.11萬億，資產負債率為71%，而其負債中70%以上是銀行貸款，在這里，我們雖然不知道，這些貸款中哪些投資于了房屋、建筑物等不動產中，但每年的房屋折舊費、修補費都是要發生的，即使是錢從一個口袋轉到了另一個口袋，但在所創造的“未來經濟利益”微乎其微的情況下，無論錢周轉幾個口袋，所發生的支出仍然大于收入，那么，這些就永遠是國家的債務。
中國是一個有著幾千年歷史的農業文明大國，“面朝黃土，背朝天”的生息方式，使稀缺的土地成為農民的生命依賴，“地主式”的思維方式深烙于人們的心靈深處，步入市場經濟大潮后，這種地主情結便以另一種方式表現出來，盲目追求有形資產的擴展，并美其名曰“規模經營”，于是，不管市場如何，技術如何，先把土地圍起來，廠房蓋起來，殊不知，廠房蓋起的同時，就意味著債務的增加。
我們雖然不認同廠房就是負債，但是我們卻認為羅伯特。T.清崎的觀點也有其合理性，科學性。雖然，我們不否認房屋、建筑物是企業的資產，一項固定資產，但是我們也不肯定“不動產就是企業的固定資產。
如何使不動產成為固定資產，取決于“未來收益的大小，而這又取決于企業領導者的決策，現在，中國加入了WTO，固定資產的確定將會促使企業為創造更多的收益努力，從而成為世界的強企。
參考文獻：
《當代財經》：尚遒《中國住宅信貸發展遲緩的成因及金融創新》
《財經問題研究》：《對我國信貸資產質量問題的理性思考》
《會計之友》：劉建英、胡曼軍《論環境問題造成企業資產減值的會計處理》
《財會期刊》：韋桂華《解析“大企業病”》
《注冊會計師考試叢書。會計》
《注冊會計師考試叢書。稅法》
《財會通訊》卜華《資產概念再探》
《財會通訊》：徐偉瑞《資產能帶來未來經濟利益嗎？》
