商業(yè)項(xiàng)目的建筑物業(yè)是后期成功招商運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，這要求項(xiàng)目提前做好市調(diào)定位。通過(guò)恒信國(guó)通的智慧工地的BIM技術(shù)，可進(jìn)行商業(yè)建筑的場(chǎng)地分析建筑定位，確定好建筑物的空間方位和外觀、建立建筑物與周?chē)坝^的聯(lián)系。
對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，建筑的功能必須吻合運(yùn)營(yíng)使用的功能，這是一個(gè)項(xiàng)目能獲得成功的基礎(chǔ)。
現(xiàn)在很多商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商拿到一塊地，首先想到的不是進(jìn)行策劃咨詢(xún)，而是直接找建筑設(shè)計(jì)公司。但是做商業(yè)項(xiàng)目的正確流程，首先是市調(diào)定位，然后才是相關(guān)設(shè)計(jì)，再是建筑開(kāi)發(fā)。
商業(yè)項(xiàng)目的建筑物業(yè)一旦出現(xiàn)明顯缺陷，想要改造所需的成本將十分巨大。所以，本文講解在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)建造的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商須嚴(yán)格把控的8個(gè)問(wèn)題。
1、商場(chǎng)入口方位的設(shè)定
入口包括主入口、次入口、超市入口等，沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，但可根據(jù)項(xiàng)目設(shè)置道路的等級(jí)、人流車(chē)流的流向來(lái)確定，同時(shí)兼顧考慮各個(gè)入口、各類(lèi)入口之間的協(xié)同互動(dòng)效應(yīng)，如超市入口與商場(chǎng)入口是否需要客流共享等。入口設(shè)置不正確的話(huà)，一定會(huì)影響消費(fèi)者的到達(dá)率。
(案例：某地下超市家樂(lè)福的入口滾梯設(shè)置在次入口右側(cè)，客群共享，提升商場(chǎng)人氣。)
2、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)投入與產(chǎn)出的平衡點(diǎn)
采用何種柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)要根據(jù)城市的等級(jí)、商業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)、周邊競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力來(lái)決定。
如果開(kāi)發(fā)商想打造一個(gè)高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，那柱距相應(yīng)要大一些，但資金投入也會(huì)相應(yīng)增加。
現(xiàn)在最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)是8.4m*8.4m，但是落到地下一層做停車(chē)場(chǎng)的時(shí)候，8.4m的柱距只能停三輛車(chē)。如果要做高端商場(chǎng)，停車(chē)位多一些，要做到10.8m的開(kāi)間才能停下4輛車(chē)。
(案例圖)
柱距大小沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)不同的項(xiàng)目具體的決定，歸根結(jié)底其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商對(duì)于投入和產(chǎn)出的測(cè)算。
3、商業(yè)建筑的層高及樓層數(shù)
商業(yè)建筑的層高及樓層數(shù)與城市的消費(fèi)能力密切相關(guān)。
做高端的商場(chǎng)，層高一定要高。層高高了，建筑成本勢(shì)必會(huì)上升。樓層數(shù)多了，建筑面積相應(yīng)的會(huì)增加，但后期的招商運(yùn)營(yíng)等相關(guān)問(wèn)題也會(huì)接踵而來(lái)。層高和樓層數(shù)也要根據(jù)市調(diào)定位來(lái)提供一個(gè)合理的數(shù)據(jù)支撐。
4、中庭的面積和數(shù)量
中庭是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的人流磁場(chǎng)，過(guò)大過(guò)小均無(wú)法發(fā)揮其重要的聚集消費(fèi)者并向各個(gè)區(qū)域源源不斷輸送客流的作用。
如上圖的主中庭的位置設(shè)置十分不合理。進(jìn)門(mén)就是主中庭，而且面積過(guò)大，將近一千平米。
5、中廊、走道的寬度大小
過(guò)寬和過(guò)窄都是不合理的。過(guò)窄會(huì)顯得商場(chǎng)低端，過(guò)寬導(dǎo)致消費(fèi)者不互動(dòng)。商場(chǎng)中的建筑結(jié)構(gòu)實(shí)際是一個(gè)空間，給消費(fèi)者一個(gè)舒適的空間。
6、商場(chǎng)的平面動(dòng)線(xiàn)及垂直動(dòng)線(xiàn)體系
現(xiàn)在的購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念與二十世紀(jì)初相比已經(jīng)有很大的提升。購(gòu)物中心要考慮好平面動(dòng)線(xiàn)及垂直動(dòng)線(xiàn)體系。如果購(gòu)物中心的動(dòng)線(xiàn)體系不合理，消費(fèi)者進(jìn)入后的舒適度會(huì)大大降低，在一定程度上，會(huì)影響購(gòu)物者的消費(fèi)體驗(yàn)。
(如圖的購(gòu)物中心采用雙環(huán)線(xiàn)動(dòng)線(xiàn)，大部分消費(fèi)者首次進(jìn)入商場(chǎng)以后極易迷失方向)
7、是否要建設(shè)下沉式廣場(chǎng)
現(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)商都有這個(gè)困惑，看到有些建設(shè)下沉式廣場(chǎng)的項(xiàng)目非常成功，自己是否也應(yīng)該設(shè)計(jì)建設(shè)。
如果地下有地鐵連接，那建造下沉式廣場(chǎng)的意義比較大，因?yàn)橄喈?dāng)數(shù)量的消費(fèi)者從地下到達(dá)，下沉式廣場(chǎng)配合景觀及休閑餐飲能大幅提升消費(fèi)者體驗(yàn)。
(案例：如圖的下沉式廣場(chǎng)，通過(guò)地下通道進(jìn)行游客導(dǎo)入)
但是如果沒(méi)有地鐵，卻硬要建造下沉式廣場(chǎng)，想把地面人有意的往地下導(dǎo)入，效果不會(huì)太理想。
而且地下商業(yè)的價(jià)值往往比較低，一般為超市，如果沒(méi)有自營(yíng)的商業(yè)，這部分投入還不如用在其他方面，而且建造地下商鋪應(yīng)該在采光方面下功夫，而不是一味認(rèn)定建造下沉式廣場(chǎng)。
綜上，商業(yè)項(xiàng)目的建筑物業(yè)是后期成功招商運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，這要求項(xiàng)目提前做好市調(diào)定位。通過(guò)我公司智慧工地的BIM技術(shù)，可進(jìn)行商業(yè)建筑的場(chǎng)地分析建筑定位，確定好建筑物的空間方位和外觀、建立建筑物與周?chē)坝^的聯(lián)系。在規(guī)劃階段通過(guò)智慧工地的BIM結(jié)合地理信息系統(tǒng)(GeographiInformationSystem，簡(jiǎn)稱(chēng)GIS)，對(duì)場(chǎng)地及擬建的建筑物空間數(shù)據(jù)進(jìn)行建模，迅速得出令人信服的分析結(jié)果，從而做出新建項(xiàng)目最理想的場(chǎng)地規(guī)劃、交通流線(xiàn)組織關(guān)系、建筑布局等關(guān)鍵決策。
