物業企業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域,規范的物業企業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會于2009年1月至7月對河北區居民小區物業企業管理狀況,特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研。現將調研情況報告如下:
一、小區物業企業管理現狀
三和小區,人口近萬人,地處城鄉結合部,小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會,人員較復雜,管理難度較大,現物業公司是容心物業公司于2008年9月接手三和小區的物業企業管理。每年應收物業費100萬元,現在只能收上來4萬余元,收繳費用不足以維持日常開銷,水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題,拖欠物業費。金兆園小區,2003年入住,共1058戶。商品房202戶,回遷房660戶。2005年12月初物業撤出,后由明星物業接管,次年撤出。現在,電梯維修費無從解決。
二、小區物業存在的問題
盡管兩個小區情況有異,但存在有許多共性的問題,并在很大程度上反映了我區物業企業管理的現狀和病疾。
(一)地產遺留問題。由于物業企業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入,因此開發建設的不合理成了后來物業企業管理的眾多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在:一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質量差,配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題,是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段,就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都為日后物業企業管理埋下了隱患。
(二)物業企業管理企業管理水平低,人員整體素質不高。一是某些物業企業管理企業員工缺乏客戶意識,服務態度不端正,服務用語不文明,對業主的正當要求不能及時滿足,同時存在侵害業主利益的行為。二是某些物業企業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業企業管理一項很重要的工作,維修不及時、不到位,使業主對物業企業的服務質量產生懷疑,甚至出現矛盾。
(三)小區業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益,在公共部位私搭濫建,致使部分公共設施不能正常使用,難以發揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業主認為房子是自己的,屬私有財產,便無所顧及在自己的小天地里,私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私占綠地,或種菜或做停車位,不僅破壞了小區的整體規劃,更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放,墻壁上亂貼亂畫,私養大型寵物,在小區寵物糞便隨處可見。
(四)物業公司對業主的違規行為處置力度不夠,沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心,執法缺位。比如,對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為,只能勸告,下整改單,報告政府執法部門,而無他法。結果常常是業主我行我素,造成惡性循環,以至小區環境和設施每況愈下。
(五)物業公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費,加之,效法者眾,物業服務企業收上來的物業費越來越少,從企業追求利潤的經濟本性來說,當收入小于成本或者利潤減少時,必然會降低成本,而降低成本的直接后果就是服務質量下降,于是更多業主對物業服務企業的服務不滿意,從而不交物業費,這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了,住房自然貶值,到頭來受苦的其實不只是物業服務企業,還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。相反,現每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的,因為這是政府行為,如果你不交費,這些職能部門有權停水停電,沒有一點商量,現在只有物業費可以拖欠,因為它是企業行為。個別人就是抓住這個漏洞,不交物業費,你不會把我怎么樣,這是物業公司目前最撓頭的事。
(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監督,大修基金保值、增值難。按條例規定,當確需使用房屋公共維修基金的時候,由業主委員會提出,經2/3以上的業主同意后,方可申請使用。但實際上,如果修繕部位只涉及到少數業主的利益,那么就很難獲得小區2/3的業主通過,給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期,當年收取的微薄的大修基金將入不敷出,如何在物價水平上漲的情況下,將有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。
三、幾條建議
(一)依照2007年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和2003年9月1日正式實施的《物業企業管理條例》,研究制定我區《物業企業管理水平評估細則》,提高物業企業管理,并做到有法可依。
(二)建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制,有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業企業管理糾紛處置辦公室,作為三方聯動機制的行動軸心。
(三)為促進物業企業管理市場的發展,培育物業企業管理的核心品牌,鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司,在政策上實施優惠政策,并創造競爭氛圍,做大做強我區物業企業管理業,為我區和諧社區建設鍛造實業新軍。
(四)確保房屋大修基金的安全使用,實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委托銀行理財,按每個小區(大廈)開一個總帳戶,按每戶業主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶,每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時,必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決,委托專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項,同時對大修基金的使用過程進行監督,對維修質量進行鑒定。
(五)加大宣傳力度,引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業企業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主(住戶)必須履行的義務,大家應當積極主動履行,任何人不論何種理由拒交物業企業管理服務費都是違法的。
「標簽: 企業調查報告」
